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2016年上半年无锡房地产市场运行情况与趋势分析
2016上半年,在全国房地产加快去库存的大背景下,我市继续严控土地出让,土地出让面积处于历史低位,商品房新增供应维持前期较缓节奏,随着2月房地产贷款和税收等方面新政的出台,外地投资需求和本地改善需求集中入市,自3月以来我市房地产市场成交量持续处于历史高位水平,住宅库存得到明显去化,房价呈现逐步上涨趋势。
一、无锡市区房地产市场运行情况
(一)开发投资等各项指标降幅有所收窄,竣工面积同比增长
    1-6月,无锡市区房地产开发投资341.66亿元,同比下降12.95%;其中住宅190.48亿元,同比下降26.22%。无锡市区房地产施工面积为3625.23万平方米,同比下降5.06%,其中住宅2513.24万平方米,同比下降1.33%;新开工面积为352.85万平方米,同比增长66.50%,其中住宅252.54万平方米,同比增长71.64%;竣工面积为387.39万平方米,同比增长45.21%,其中住宅297.69万平方米,同比增长51.67%。
(二)土地出让面积处于历史低位
     1-6月无锡市区共成功出让11幅国有建设用地使用权,成交总面积33.81万平方米,同比下降67.37%,远低于历史同期平均水平,成交金额24.79亿元,同比下降23.56%,仅两幅地块溢价成交,其中融创拿下的惠山白屈港地块溢价率高达150%。分土地用途估算,住宅用地面积约21.57万平方米,非住宅用地面积约12.24万平方米。
(三)商品房新增供应量明显减少
    1-6月无锡市区商品房新增供应节奏总体较缓,供应面积220.65万平方米,同比下降18.2%;其中商品住宅新增供应面积193.92万平方米,同比下降17.33%。第二季度商品房新增供应面积104.95万平方米,同比下降28.74%,环比下降9.29%;其中商品住宅新增供应93.74万平方米,同比下降30%,环比下降6.43%。上半年无锡市区商品房新增供应量高点在3月,达76.19万平方米,而二季度市场成交持续活跃之下房企推盘节奏没有出现明显加快,依然维持前期较缓节奏,分析原因为:一是2015年市场库存量达到高位,而今年市场变化超出预期,在一系列不确定因素下,房企总体仍以加快去库存为主;二是部分房企由于土地储备不足等原因,无法加快推盘节奏。
(四)商品房与二手房成交量双双创下历史新高
    1-6月无锡市区商品房成交面积590.94万平方米,同比增长82.75%,成交金额504.35亿元,同比增长91.93%;其中商品住宅成交面积544.18万平方米,同比增长92.35%,成交金额457.61亿元,同比增长105.27%。第二季度商品房成交面积307.47万平方米,同比增长54.62%,环比增长8.47%,成交金额270.7亿元,同比增长65.48%,环比增长15.86%;其中商品住宅成交面积282.93万平方米,同比增长59.54%,环比增长8.3%,成交金额245.77亿元,同比增长72.6%,环比增长16.02%。上半年境内外市购买力涌入明显,购买商品住宅面积224.27万平米,同比增长173.82%,占到总量的41.21%,而无锡市区购买对象的购房面积同比增幅为59.08%。在此因素影响下,我市商品房成交呈现出明显的区域性和个盘独立性特征:从区域看,滨湖区和惠山区商品房成交面积同比放大明显,增幅分别达到137%和135%;个盘方面,部分热门楼盘半年成交量远超去年全年总量,目前待售房源较为偏紧。
同期无锡市区二手房成交面积307.88万平方米,同比增长119.19%,备案金额190.52亿元,同比增长126.94%;其中二手住宅成交面积为249.43万平方米,同比增长92.28%,备案金额155.93亿元,同比增长96.93%。第二季度二手房成交面积174.77万平方米,同比增长99.71%,环比增长31.3%,备案金额114.48亿元,同比增长114.02%,环比增长50.55%;其中二手住宅成交面积155.98万平方米,同比增长85.45%,环比增长66.91%,备案金额98.92亿元,同比增长90.67%,环比增长73.51%。
(五)住房价格进一步上涨
    二季度,我市住房价格进一步上涨。经测算,无锡市区商品住宅加权均价8846元/平方米,环比增长2.23%;二手住宅加权均价7919元/平方米,环比增长5.87%。
(六)商业贷款发放额同比大幅增长
1-6月全市个人住房商业贷款发放351.21亿元,同比增长145.95%;市区公积金贷款发放39.05亿元,同比增长16.42%。另外,二季度末无锡市房地产开发贷款余额总计587.05亿元,比一季度末下降5.84%,其中房产贷款余额241.27亿元,比一季度末下降7.48%。
二、当下阶段市场走势预测
    目前由于一线城市和部分二线城市商品房市场供不应求,房价上涨过快,其需求溢出对周边二三线城市影响较大。下半年在宏观政策仍将保持总体宽松的大环境下,预测我市房地产市场下阶段走势如下:
(一)新增供应节奏有所加快。上半年我市商品房成交量较大,市场预期转变在商品住宅库存量明显下降的客观情况下,房企将进一步加快推盘节奏,迎接金九银十的传统销售旺季。
(二)短期内市场成交活跃度不减。3月份以来我市商品房成交量持续历史高位,外地购买力占比保持在较高水平,本地需求活跃度不减。随着部分区域供求关系的转变,热销楼盘面临房源紧张状态,房价处于上升通道等,这些因素将刺激需求积极入市。同时由于城市规划建设、房价差距大等多重因素的影响,周边城市需求溢出也会给我市房地产市场成交助力。考虑前期成交量高位以及本地需求消耗等因素,下阶段市场成交量总体或呈现高位小幅回落。
(三)住房价格仍将有所上涨。由于目前住宅库存去化周期已缩短为8个月,如去掉低层住宅这类销售周期长的物业类型,去化周期仅为7个月,从各个区域看也均出现部分房源结构供求关系偏紧。随着后期市场成交总体活跃,中高端新盘加快上市,前期滞涨的楼盘也将有所上涨,住房价格总体还将上升,局部区域房价或加速上涨。
                                                         无锡市房屋交易管理中心
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